Безопасна покупка на селска вила

Как да се предпазите от загуба на пари при сключване на договор за продажба на пазара в страната?

В нашите несигурни времена закупуването на вила извън границите на града може да бъде доста различно от първоначалното предназначение. Вместо удобна селска къща, купувачът на вила рискува да закупи недовършена къща без комуникации или дори да не получи нищо. Как да избегнете подобни рискове и да не станете жертва на безскрупулни продавачи? Прочетете инструкциите на участниците във 2-ри Юридически дискусионен клуб на Клуба на редакторите на медийния пазар на недвижими имоти.

СЪБИРАНЕ НА ИНФОРМАЦИЯ

Сегашната ситуация е такава, че държавните структури са много по-малко загрижени за регулирането на пазара на крайградски имоти, отколкото на градския. Това състояние на нещата е свързано с факта, че най-често градският апартамент е единственото жилище на семейството, а селската вила се счита за нещо като приятен, но не необходим излишък. Съответно основната част от рисковете при закупуване на недвижим имот извън града пада директно върху купувача.

Армен Маркосян, заместник-генерален директор по инвестициите на Best-Novobudovy, отбелязва, че от 2009 г. инвеститорите буквално се втурнаха да купуват евтини "огради" - особено в селата без договор. Те безкористно грабнаха парцели, но в същото време не проучиха документацията и не се задълбочиха в нюансите на проектите. Разбира се, по-късно някои от тези купувачи бяха "наказани с рубла".

Наталия Шаталина, заместник-генерален директор по правните въпроси на компанията Miel-Novobudovy, напомня, че бъдещият хамал трябва да намери и анализира максимално количество информация. Освен това тази информация трябва да се отнася не само до процеса на закупуване на вила и процедурата за сключване на договор, но и до дейностите на изпълнителя. Необходимо е да намерите изпълнител в държавния регистър на юридическите лица, проверете горегистрация в данъчните власти. Необходимо е също така да разберете дали избраният парцел е достъпен за кадастрална регистрация. Можете да опитате да направите всичко това сами, но е по-добре да потърсите помощ от независим адвокат.

ПРОФЕСИОНАЛНА ПРОВЕРКА НА ДОГОВОРА

Експертите съветват да не бъдете стиснати и да се ангажирате с помощта на специализирани специалисти, които са в състояние точно да "уловят" всички пропуски в договора. Поканеният специалист трябва добре да разбира някои професионални термини, които не винаги са ясни за неспециалист - например "разпределена мощност", "точка на вкарване", "газопровод с високо (ниско) налягане", "защитна зона", и т.н. Понякога може да се наложи да се начертае диаграма на комуникациите, така че да е по-лесно да се разбере кой раздел всъщност е изключен от договора.

ИЗЧИСЛЕНИЕ НА РАЗХОДИТЕ

След това трябва да определите кои компоненти съставляват цената на бъдещата ви покупка. Надия Хазова, генерален директор на фирма Садиба, предупреждава: ако ви предложат парцел с договор на по-ниска цена от подобни обекти на пазара, не правете сделка, а помислете какво изведнъж ще ви направи такъв късметлия ? Владимир Яхонтов, управляващ партньор на Miel, обяснява, че основният проблем, който предприемачът трябва да поеме, е полагането на комуникации и свързването с централизирани мрежи, което може да струва до 50% от цената на парцела. Освен това предприемачът поема допълнителни разходи под формата на данъци, когато купува права за достъп до мрежи, когато продава тези права на бъдещия собственик на парцела.

За да се свържете с мрежи, трябва да създадете проект за къща, да направите изчисления за доставка на електричество, вода и газ - и цените за всичко това "хапка". Съответно предприемачът не се интересува просто от продажбата на земята с комуникации, но е по-изгодно да се построи вилно селище върху нея.

Ако разработчикът предложипродавайки парцел със свързани комуникации и без къща, това означава едно от двете неща: или той има неграмотна финансова схема и има нужда от пари, или може да предложи максимум 5 kW на къща, а собственикът на парцела ще има да закупи сам други необходими мощности.

Трябва да се помни, че безскрупулните разработчици често се опитват да спестят от дъждовна канализация, която трябва да бъде оборудвана във вилни селища. В бъдеще всички недостатъци, свързани с комуникациите, падат върху раменете на купувача.

Разработчикът не иска да харчи за пълноценни мрежи и предлага "по малко от всичко": частично канализация, частично електричество, частично водоснабдяване - например пробиване на артезиански кладенец. Подобни дейности водят до факта, че в някои крайградски вилни селища практически няма вода.

Експертите предупреждават: ако купите вила с "частични" мрежи, тогава никога няма да имате нормално водоснабдяване и електричество, нито висококачествен дренаж на дъждовна вода, нито пълна канализация.

Според Владимир Яхонтов цената на един хектар земя в предградията на Москва не може да бъде по-ниска от 3000 долара - това е минималната цена за полагане на комуникации. А строителството на селска къща в село близо до Москва не може да бъде по-евтино от 500 долара на квадратен метър. Освен това е необходимо да се вземе предвид маржът на разработчика, който е средно 10% от общата цена на обекта.

СТРУКТУРА НА СПОРАЗУМЕНИЕТО

От съображения за сигурност купувачът се съветва да предпочете разработчик, който предлага една и съща структура на сделката на всички купувачи. Александър Кириловичев, главен изпълнителен директор на Gazprombank-Invest, обяснява, че ако предприемачът предложи на всички клиенти да сключат стандартни споразумения за закупуване на парцел земя и къща, разположена върху него (подходяща за живеене, скомуникации), тогава в този случай можете да разчитате на коректността на офертата.

Но ако на купувачите се предлага избор: закупуване само на парцел или парцел с комуникации и къща, или парцел с къща, но без комуникации - има причини да се мисли. В този случай е възможна следната ситуация: половината от купувачите на вилно селище отказват централизирани комуникации в полза на автономни устройства (газови бутилки, индивидуални кладенци, собствена септична яма). Не забравяйте, че описаната опция няма да доведе до двойно намаляване на разходите за комунални мрежи - цената на тяхното инсталиране и свързване за разработчика ще намалее незначително, но в същото време разработчикът ще похарчи половината пари за мрежа.

С такава променлива структура на транзакциите купувачът няма да има възможност да изчисли предварително колко пари ще трябва да плати лично за инсталирането на комуникациите и какви разходи ще доведат до мечтата му за селска вила.

В допълнение, срокът на реализация на този "мечтан" проект ще зависи само от времето, през което разработчикът ще може да събере пари от клиентите, достатъчни за полагане на комуникации.

Още по-рисковано е да се съгласите с подписването на споразумение, което ще бъде разделено на отделни етапи: придобиване на земя, изграждане на вила, полагане на комуникации, свързване с инженерни мрежи. Рискът в случая е свързан с факта, че отговорността за всички изброени произведения ще се носи от лица, които реално не са свързани помежду си.

ГАРАНЦИИ НА СТРОИТЕЛЯ

Олга Славкина, ръководител на правния отдел на компанията Kalinka Group, препоръчва в договора да бъдат записани финансовите гаранции на предприемача за всички подписани задължения. Към днешна дата действащото законодателство предвижда солидарна отговорност, не взема предвид конкретни случаи, коитоможе да се появи по време на строителството и доставката на вилата. По този начин, колкото по-подробно са описани в договора задълженията на предприемача и финансовата отговорност за тяхното неизпълнение, толкова по-лесно ще бъде принуждаването на предприемача да изпълни тези задължения, както в досъдебното, така и в съдебното производство.

Отговорността на разработчика може да бъде предоставена не само под формата на глоби и санкции, но и под формата на правото на клиента да прекрати договора на етапа на неизпълнение на неговите условия. Например на пазара на луксозни жилищни имоти купувачът получава гаранции от предприемача, както и банкови гаранции или гарант от трета страна (например акционер на предприемача).

ПРОВЕРКА НА КАДАСТРАЛНИЯ ПАСПОРТ

Преди да сключи споразумението, купувачът се съветва внимателно да провери кадастралния паспорт на парцела за ограничения върху използването на тази земя. Александър Кириловичев съветва бъдещите собственици да поискат от предприемача да представи кадастралния паспорт на парцела, за да се уверят, че земята не е включена в защитната зона на газопровода, санитарно-охранителната зона на източниците на питейна вода и др., още преди подписването Споразумението.

АКО СТРОИТЕЛЯТ ВСЕ ПАК "ИЗХВЪРЛИ"

1. Отиди до съда.В случай, че купувачът все пак е сключил споразумение, разделено на отделни компоненти (както е описано по-горе и с различни изпълнители, в резултат на което е получил къща без комуникации), когато се обръща към съда, това е необходимо да се обърне внимание на съдебните органи върху факта, че в няколко очевидно несвързани споразумения всъщност фигурира един бенефициент.Това лице е предприемачът, в чийто офис са проведени преговорите по условията на споразумението, платени са пари, различни документи са подписани и т.н. Ако измаменият купувач на вилата успее да докаже това, шансовете му да привлече безскрупулен човек ще се увеличат значителноразработчик към материална отговорност.

Освен това никой не отмени позицията на Върховния съд относно това, че потребителят има право да няма специални познания за продукта, който купува. Следователно аргументите на предприемача, че клиентът доброволно се е съгласил да раздели сделката и да сключи три отделни договора (два от които са действително изпълнени - парцелът е прехвърлен, къщата е почти завършена), могат да бъдат отхвърлени от съда въз основа на това, че сделката при посочените условия е сключен от купувача в поради липса на изчерпателна информация. Все пак трябва да се отбележи, че преди да продължи съдебното производство, нещастният купувач на вилата трябва да оцени икономическата ефективност на този процес: разходите за време и пари, състоянието на къщата (тя няма да се разпадне през това време ) и т.н.

2. Завършете независимо споразумението заедно с други засегнати собственици на жилища.Ако предприемачът категорично не иска да изпълни задълженията си да пренесе комуникации в къщите и не беше възможно да го принуди да го направи, има само един изход - засегнатите собственици се обединяват в организация с нестопанска цел (HKO), след което чрез съда и фалит на строителния предприемач искат пререгистрация на парцелите за общо ползване и съществуващата инженерна структура като НПО. След като получи правото да притежава земя, НПО може да получи и статут на предприемач, за да „оживи“ инфраструктурата на вилно селище за сметка на членовете на организацията - собственици на жилища.

3. Да откаже всякакви действия и да признае, че играта не си струва свещите.Потърпевшият купувач на вилата трябва трезво да оцени финансовите си възможности и загубата на време - както при избора на вариант със съдебно заседание, така и в случай на създаване на НПО. Има ситуации, когато ще бъде по-подходящо да се признаете за недостатъчно квалифициран инвеститор, дори ако вмного пари са инвестирани в покупката - приемете загубите, за да не претърпите още по-големи щети.

Източник: realty.rbc.ru

Беше ли полезна тази статия? Запазете го на страницата си в социалната мрежа!